Как продать квартиру в Болгарии самому или как выбрать агентство?

Даша: Здравствуйте, дорогие зрители нашего канала. Сегодня у нас будет очень полезный эфир, который поможет многим людям продать свою недвижимость в Болгарии. И в конце эфира Вас ожидает полезный бонус, так что смотрите до конца) 

Напоминаю, что я являюсь управляющей агентства недвижимости Оазис Болгария и со мной в эфире Евгения - руководитель отдела по работе с продавцами недвижимости. 

Женя: Здравствуй, Даша, и здравствуйте, наши дорогие зрители. Я постараюсь максимально подробно рассказать обо всех нюансах продажи недвижимости в Болгарии.

Даша: Сегодня мы дадим информацию, которая будет полезна как тем, кто хочет продать самостоятельно, так и тем, кто только планирует изучение вопроса по продаже недвижимости.  Уверена, что по итогу эфира Вы сможете принять для себя решение - будете ли Вы продавать сами или обратитесь в агентство недвижимости - к коллегам или доверитесь нам:-) Разобраться во всех нюансах нам поможет Евгения)

Женя: Да, Даша, постараюсь максимально подробно ответить этот вопрос. Спрашивай 

Даша: Женя, расскажи, пожалуйста, об основных этапах, которые должен сделать продавец от момента принятия решения о продаже и, заканчивая получением денег. 

Женя: Ок, Даша, конечно, расскажу, но закончим мы свой эфир не только вопросом получения средств, но и налогами, которые следует оплатить. После уплаты налогов, как говорится, спи спокойно:-))))

Даша: Да, конечно, я согласна.

Женя: Так вот, давайте перечислим этапы, которые необходимо пройти для продажи недвижимости и далее углубимся в каждый из них. 

1. Принятие решения о продаже недвижимости в Болгарии

2. Определение цены и, что немаловажно, - срока продажи.

3. Стратегически важный этап:-)) - вы продаёте самостоятельно или решаете довериться агентству. Далее - выбор того самого агента по продаже.

4. Подготовка документов для осуществления сделки (они могут быть разные и зависеть от многих факторов).

5. Подготовка объекта к продаже, создание рекламно-информационных материалов и размещение рекламы объекта.

6. Подготовка объекта в плане уборки и наведения порядка.

7. Подготовка рекламно- информационных материалов.

8. Размещение на рекламных площадках, типа Авито. Это достаточно обширный вопрос, который мы обсудим отдельно. 

6. Получение обратной связи и общение с потенциальными покупателями, проведение осмотров Вами или Вашим доверенным лицом. 

6. Далее находится покупатель, с ним подписывается депозитный договор, по которому клиент дает 2000 евро в качестве задатка или депозита. Депозит обычно хранится в агентстве, как у гаранта сделки или у адвоката. То есть, если Вы продаёте самостоятельно, то Вам нужно выбрать адвоката.

6. Подготовка и согласование архитектуры сделки (об этом поговорим позже). Но по сути - это понимание того, КАК будет оплачивать покупатель и КУДА. Будет ли у него свой Адвокат, будет ли покупателя сопровождать агентство, сроки и т.д.

6. Окончательная подготовка документов и закрытие всех “Хвостов” по налогам, таксе поддержке, долгов по воде, электричеству. 

6. Сделка. 

6. Уплата налогов на территории РФ или Болгарии в случае, если это требуется.

Даша: Женя я со своей стороны хочу уточнить, что при работе с агентством большинство пунктов выполняет, естественно, Агентство, за что и берет комиссию. 

Женя: Да, Даша, ты права. Но я хочу отметить, что в большинстве случаев, если Вы выбрали хорошее агентство, то, скорее всего, Вы получите на руки сумму больше, чем та, которую Вы получили бы, продавая самостоятельно. Но на эту тему имеет смысл сделать отдельный эфир. 

Даша: Не могу не согласиться. А теперь давай перейдем к пунктам, которые ты перечислила выше и разберём каждый из них.  Первый пункт о принятие решения мы пропускаем - он у всех свой, это ясно. Переходим ко второму пункту - определение цены и желаемых сроков. Женя, расскажи какие есть механизмы для определения цены и сроков продаж в случае, если собственник продает сам. И как ты определяешь адекватную цену.

Женя: Определение цены - это один из самых важных моментов. И цена во многом зависит от второго фактора - это желаемые сроки продажи.  Также крайне важно понимать другие критерии, от которых зависит цена. 

Обычно у нас в отделе мы смотрим следующие данные:

• Какие цены на аналогичный объект в этом же комплексе выставлены на сайтах агрегаторах, типа Ало бг, Олх и т.д. 

• По какой цене мы уже продали в этом комплексе похожие объекты за последние пару месяцев и немаловажно - кому мы продали. 

• Далее смотрим на конкретные характеристики уже текущего объекта, по сравнению с теми, что выставлены в этом комплексе и которые были проданы нами. Например, объект с хорошей мебелью и с видом на море будет стоить значительно дороже, чем апартамент, который больше по квадратуре, но без вида на море, окнами на север, на первом этаже или же с плесенью. И разница может достигать двойной цены.

Собрав всю информацию, мы ее анализируем. Так как, например, зачастую бывает, что недобросовестные агенты с целью продать дороже выставляют несколько фейковых объявлений по цене на порядок выше рыночной, чтобы выглядеть хорошо на их фоне. 

Также мы смотрим, как долго выставлен объект. Если апартамент находится в продаже более 3-5 месяцев, то это первый звоночек и означает он, что у апартамента изначально неверная цена и ориентироваться на эту стоимость нет смысла, если Вы реально хотите продать.

Даша: Да, Женя, согласна с тобой. Нужно быть очень внимательным при анализе цен, ведь это ключевой момент, влияющий на количество запросов и скорость продажи.  И, кстати, я хочу отметить для собственников Важную Информацию! У нас есть видео “как пользоваться сайтом Оазиса” и там я как раз 7 да 9 проанализировать куда идёт рынок и что продавалась в Вашем доме.  Женя извини я чуть -чуть отклонилась, продолжаем:

Женя: Да, Даша, давай продолжим.  Помимо перечисленных рыночных факторов есть ещё очень много нюансов, но я перечислила основные. Далее, когда мы уже понимаем диапазон цен, очень важно определиться насколько быстро хочет продать собственник. Если он не спешит, то можем поставить цену по верхней границе и затем постепенно снижать. Если спешит, то сразу ставится минимальная цена.

В любом случае, практически сразу по количеству запросов мы видим - насколько правильно указана цена. 

Пожалуй, это такие основные параметры, на которые смотрят наши брокеры и я, когда проверяю ценовые параметры и договор с продавцом.

Соответственно, собственник должен проделать похожую работу при самостоятельной продаже.

Даша: Да, Женя, я тебя поняла. Но у собственника нет исторических данных по продаже.  

Женя: В принципе да, но собственник общается с соседями и знает приблизительные цены уже проданных апартаментов. Да, это, конечно, субъективная информация, но при самостоятельной продаже поможет и она. Мы, кстати, также стараемся опросить и соседей, если есть контакты.

Даша: Хорошо Женя, давай перейдем к 3 пункту - решение о том, как продавать -  Самостоятельно или с Агентством. 

Женя: Даша, в конце нашей беседы мы ещё поговорим на эту тему. Но большинство клиентов принимают решение о привлечении агентства или наоборот - самостоятельной продаже, исходя из ряда параметров. 

Даша: Давай кратко сейчас расскажем об этом.

Женя: Смотри: здесь в основном продавцы оценивают свои возможности по затратам личного времени на продажу, находятся в Болгарии или за ее пределами, владеют ли болгарским настолько, чтобы общаться с покупателями. Бывает так, что продавцу сосед по комплексу также из РФ предлагает купить, и в этом случае продавец нуждается в части услуг Агентства.  Также важно - есть ли у продавца здесь надежный представитель, который будет делать показы и контролировать прохождение сделки, в случае отсутствия владельца в Болгарии.  В общем, факторов, влияющих на принятие решения, много. 

Однако, если продавец принял решение нанять агентство, то перед ним стоит задача выбрать надежного агента. А это уже не так просто. 

Даша: Да, Женя, ты права, но давай мы сначала осветим все этапы, которые ты перечисляла в начале нашей беседы и затем вернемся к вопросу выбора.

Мы обсуждали 4-й этап - подготовку документов.

Женя: ОК, по документам. Здесь важно определиться - будет ли собственник присутствовать на сделке лично.  Если же прилететь/приехать не получится, то необходимо подготовить ряд документов.

Необходимо учесть и то, что супруги, родители вписанных в нотариальный акт детей, имеют право на апартамент, если он был приобретен во время официального брака. 

И последнее - вопрос наследников в случае, если собственника по нотариальному акту нет в живых, также влияет на пакет документов, необходимых при осуществлении сделки.

Даша: Женя, у нас с тобой было видео, где мы как раз подробно рассказываем про документы.  и есть анкета, после заполнения которой мы абсолютно безвозмездно высылаем образцы документов, необходимых для продажи недвижимости. Сейчас появится ссылка и по ней вы можете перейти на это видео. Но лучше дослушайте эфир. Ссылку на запрос документов мы оставим в описании к видео. Так что, обращайтесь, пожалуйста.  

Женя, тогда переходим к 5 этапу - Это “Подготовка объекта к продаже, создание рекламно -информационных материалов и размещение рекламы объекта»

Женя: Да, Даша, давай продолжим. Этот этап невероятно важен. Возможно, даже больше, чем определение Цены. Так как цену можно откорректировать, если нет запросов. И большинство собственников это понимают.  Но рекламный этап включает в себя очень важные пункты, как по подготовке объекта к продаже, так и его продвижению. 

По сути тут две задачи:

1. Необходимо представить товар в максимально выгодном свете. Тут есть свои нюансы и я перечислю малую часть из них: 

2. в апартаменте нужно убрать максимально личные вещи. (Можно в шкаф или другую комнату, сложив в коробки), 

3. если есть, какие- то мелкие недочеты, которые вы не замечаете и не придаете им значения, то их нужно исправить. Ну, например, где-то плинтус отошёл, где-то дети фломастером стену раскрасили. И желательно максимально это привести в порядок 

4. далее нужно сделать качественные фотографии, охватив комнаты с разных углов, чтобы покупатель имел максимально полное представление об объекте.

5. в идеале - сделать видео, рассказав о планировке, метраже, наглядно представить мебель и состояние квартиры, акцентировать внимание на плюсах квартиры. Это может быть вид, большая терраса или солнечная гостиная, просторная спальня, продуманный коридор или качественно укомплектованная кухня или ванная комната. Плюсов может быть масса, даже в самых не презентабельных на первый взгляд квартирах.

Дальше идет подготовка и размещение рекламно-информационных материалов.   Здесь, на самом деле, очень обширный вопрос. Подробнее об этом могут рассказать наши сотрудники. Но я дам Вам важные советы. 

Допустим, Вы сделали всё вышесказанное: Проанализировав все, назначили правильную. цену, подготовили документы, подготовили квартиру к осмотрам. Но, чтобы о Вашей замечательной квартире узнали, необходимо её разместить на рекламных площадках. Далее я расскажу о том, какие площадки бывают: 

Даша: Женя, извини, что я тебя перебиваю, но почему ты говоришь площадках. Почему важно размещать именно на разных площадках? 

Женя: Даша, ответ кроется в том, что если Вы хотите продать свою недвижимость достаточно быстро и по максимально возможной рыночной цене, то объект должен «засветиться» везде, где есть потенциальная целевая аудитория.  И если, к примеру, в России достаточно разместить своё объявление на “Авито” и “Циан”, которые охватывают всю РФ, то в Болгарии есть 5 основных поисковиков, и большинство покупателей среди болгар не пользуются всеми пятью сайтами. Поэтому со стопроцентной уверенностью назвать сайт, где Вас ждёт удача, никто не сможет.

Поэтому, если мы не используем все 5 основных площадок, то Вы однозначно можете упустить своего клиента.

Даша: Хорошо, это понятно. Помимо болгар, кто ещё приобретает и из каких источников покупатели узнают о наличии тех или иных объектов?

Женя: Абсолютно правильные вопросы.  У нас есть много клиентов из Германии, Израиля, России, Польши, Украины и Румынии.  Самое интересное, что у нас есть и болгары, проживающие за границей. Поэтому, давай я расскажу структурировано о тех рекламных площадках, которые нужно использовать, чтобы продать выгодно за минимальные сроки. 

Даша: Да, Женя, давай расскажи.

Женя: Как я и сказала выше: 

1. Болгарские сайты -класифайды, агрегаторы, -кому как удобно. Мы называем их агрегаторами -  Это Ало бг, Имот бг, Имоти Нет, Олх. бг, ИнДомио, Домаза, Имоти.ком, Базар. бг, Холмс. бг

Даша: Женя, но ты уже 9 назвала, а говорила 5.

Женя: Пять - это основные, там, где 90 % посетителей. Но есть ещё 10%, и не факт, , что наш покупатель входит в их число.

2. Сайты международные - это сайты- агрегаторы, которые используют клиенты, рассматривающие зарубежную недвижимость. Такие сайты есть и русскоязычные, и англоязычные. К ним относятся площадки такое, как Приан, Хоумоверсис, Эплейсиндесан и ещё несколько. 

3. Сайты локальные, но мощные, в тех странах, где есть наши клиенты. Это, например,: Россия - из крупных АВИТО. 

4. Украина - ОЛХ ЮА

5. Германия, Австрия, Швейцария - Иммобилайн скаут 24 и  Иммовелт и ещё несколько.

6. Англия и англоязычный мир - Зупла, Райт Мув. 

И так почти во всех европейских странах - есть сайты из топа 1, 2, 3, где можно предлагать зарубежную недвижимость. 

Даша: Женя, это, конечно, круто очень, но можешь сказать, например, у нашего агентства сколько объявлений в Авито?

Женя: Да, Даша, могу с уверенностью сказать, что мы единственное агентство из Болгарии, которое размещает свои объекты с помощью прямого договора с Авито и у нас там 800 мест. И мы размещаем ни на какой-то один регион, а на всю Российскую Федерацию. И, кстати, имеем достаточное количество запросов из РФ именно с Авито. 

Даша, я не могу сейчас перечислять в эфире все 40 стран, где мы рекламируем объекты наших клиентов.  Но я назвала очень серьёзные площадки. Важно, что они работают и у них есть огромная аудитория.

Даша: А все ли эти площадки работают с собственниками или часть из них работает только с ЮР. Лицами? 

Женя: Да, Даша. Как всегда, правильный вопрос и это неудивительно)), так как я знаю сколько сил и денег мы вкладываем в это направление 

Конечно, не все площадки работают с собственниками напрямую. Но многие работают. И если вы решили продавать сами и у Вас достаточно времени, то можете разместить рекламу самостоятельно и где-то даже бесплатно. 

Даша: Так, по агрегаторам Ок.  Какие ещё размещения рекламно-информационных материалов вы делаете?

Женя: Да, Даша, продолжаю 

4) Реклама в Гугл, Фейсбук, Яндексе и Ютубе. Далее люди попадают на наш сайт.  Я не буду в это углубляться, так как здесь понятно, что собственник не может сам это сделать в большинстве случаев.  Так как нужен и сайт, и знание рекламных кабинетов абсолютно разных рекламных систем. Могу сказать только одно. Что этот канал продвижения работает очень хорошо и работает на все интересующие нас страны. 

5) Рассылка объекта по партнерским Агентствам. Какое бы сильное не было Агентство, через которое Вы продаёте, но объять необъятное невозможно. Есть агентства небольшие, которые специализируются на какой-то одной стране. Например, Чехия или Польша. И им оттуда присылают контакты клиентов. Как раз с такими частными брокерами мы и сотрудничаем. 

Есть в нашей практике и сделки с помощью других агентств, которые, так сказать, дотягиваются до некоторых покупателей, до которых у нас не руки не дотянулись.  

Даша: Да Женя, понятно. Какие еще важные нюансы надо знать для размещения по всем этим инструментам?

Женя: Из Важных моментов - это то, что, планируя размещаться на всех этих площадках, Вам надо будет перевести описание квартиры на языки тех стран, в которых вы рекламируетесь.  И желательно не пожалеть немного денег и перевести не через гугл переводчик,  а  через переводчика со знанием языка. 

Даша: Может ещё какой совет?

Женя: Да, ещё важно ставить Ваши объекты на этих площадках в ТОПЫ, ВИПЫ  и другие платные поднятия. Везде они называются по- разному. Но это то, что работает. И если Вы хотите быстро оповестить всех покупателей о Вашем объекте, то придётся немного потратиться:).

Даша: Так, Женя, по 5-му пункту много поговорили, давай кратко по нему дадим итого. Что нужно сделать для того, чтобы об объекте узнали покупатели.  

Женя: Итак: 

1. Нужно подготовить объект в плане внешнего вида

2. Хорошо сформировать его и подготовить описания на разных языках

3. Разместить объект на максимально возможном количестве площадок, состоящих из основных трех классов:

4. Болгарские агрегаторы (Все)

5. Международные (3 - 5 минимум)

6. Страновые обязательно (РФ-авито, Муви, Купи-продай и т.д.  Украина - ОЛХ, Бесплатка, Базар ЮА и т.д., Германия - скаут24, Австрия, Польша, Англия и т.д. по убыванию), то что доступно физлицам

7. Реклама в гугл, фейсбук, Ютуб, Яндекс и др. площадки, но это, к сожалению, практически невозможно самостоятельно.

5. Рассылка по партнерским Агентствам. Это также недоступно для собственника, так как по сути - это и есть работа уже с агентством.

Даша: Женя, а какие есть отличия при размещении объекта со стороны собственника или же с помощью агентства? Помимо того, что на некоторых площадках нет возможности разместиться от физ. лица? 

Женя: На некоторых площадках, которые пускают собственников размещаться напрямую, приоритет отдаётся всё равно агентствам, и их объекты идут в выдаче первыми. Только после объектов, которые поставлены в ТОП, далее идут объекты от агентств и после них собственники. Например, так устроено в ИМОТ.БГ

Даша: Ясно, Женя. В общем, ты рассказала очень много интересного и теперь наши продавцы имеют четкий план действий при самостоятельной продаже, знают, какие вопросы задавать агентству, с которым планируют сотрудничать. Все в РФ знакомы с Авито и Циан, но мало кто знает местных лидеров и, тем более, международные площадки.

Давай переходить уже к 6 пункту. Следующим этапом после рекламы ты назвала “Получение обращений по Вашему объекту и общение с клиентами, проведение осмотров Вами или Вашим доверенным лицом.”

Женя: Да, Даша, давай. Это очередной наиважнейший этап. Мы разместили наш объект везде, поставили цену по верхней планке адекватной рыночной цены. И вот к нам начинают идти звонки. Здесь крайне важно, что звонки пойдут в том случае, если у Вас будет указан в Болгарии местный телефон для контакта, а в России - российский. Вы же понимаете, что из Болгарии в Россию никто звонить не будет, только если с помощью мессенджеров, но, как бы странно это ни звучало, среди болгар пользуются ими не все. 

Даша: Женя, какие важные пункты ты выделишь по этому этапу. Перечислим их, пожалуйста, исходя из своего опыта.

Женя: Со своей стороны, здесь, конечно, важен такой психологический момент, как скорость ответа. Реальный покупатель, который имеет на руках всю сумму, хочет максимально быстрых ответов. Поэтому, важно всегда быть на связи, отвечать оперативно и быть готовым сделать показ в любое время, вне зависимости понедельник это или воскресенье. 

Здесь, если бы нам позволял формат, мы могли бы пригласить нашего замечательного секретаря Йоанну, которая отвечает на все запросы покупателей моментально, на нескольких языках, и максимально оперативно передает их в отдел по работе с клиентами покупателями. И после этого наши брокеры по работе с покупателями связываются с клиентами. На всю эту операцию у нас уходит не более 15 минут, и мы постоянно сокращаем это время. 

Не успеем вовремя перезвонить и ответить клиенту на его вопросы на понятном ему языке, значит с большой вероятностью он позвонит другим и есть шанс, что там ответят и обслужат клиента лучше нас. Хотя нам помогает определённый местный неторопливый менталитет.

Даша: Женя, да, я поняла. Давай также, как по рекламе перечислим основные моменты по работе с обращениями и осмотрами.

Женя: Да давай:

1. Важно подходить к телефону с 8 00 до 21 00 часа.

2. Необходимо иметь телефонный номер той страны, откуда звонят. Это решаемо с помощью ip телефонии.

3. Важно, чтобы Вы или Ваш представитель знали языки, на которых говорят потенциальные покупатели. А это Болгарский, Русский, Английский и желательно немецкий.

4. Нужно быть готовым сделать осмотр чуть ли не через час с момента обращения клиента. 

5. Объект должен быть готов к осмотру! Проветрен, электричество должно быть оплачено. В Сан. узле желательно включить воду, перед осмотром и проветрить. Шторы должны быть открыты там, где хороший вид.

6. Также Вы должны быть очень внимательны при осмотре и обязательно подписывать смотровой лист. Ведь, если Вы сами показываете покупателю объект, а покупатель окажется мошенником, то после его ухода у Вас обнаружится пропажа. Поэтому у Вас должны остаться паспортные данные данного покупателя, особенно, если у Вас есть какие-то ценные вещи на объекте или дорогая техника.  Учитывая это, мы требуем и отслеживаем по нашим брокерам подписание осмотровых листов, так как мы отвечаем за сохранность чужого имущества. В случаях, когда покупатель отказывается подписывать смотровой лист, мы не впускаем его в квартиру.  Также все коммуникации с покупателями ведутся из црм системы компании, в которой сохранена переписка, телефоны и почты покупателей.

7. Конечно, важно, если клиент готов покупать, надо оперативно взять у него депозит. Но депозит - это уже следующий пункт.

Даша: Да, Женя. Здесь ты описала такие пункты, которые очень тяжело соблюдать при самостоятельной продаже. Так как не все, кто покупал недвижимость в Болгарии, знают болгарский язык. И не каждый будет готов общаться с покупателями с 8 00 до 21 00 вечера. 

Женя: Даша, конечно. Я это понимаю. Но я рассказываю идеальный вариант, к которому можно и нужно стремиться. И как раз за счёт этих пунктов мы продаем по максимальной рыночной цене в короткие сроки. Если ты идешь на компромиссы по этим пунктам, то можешь играть по сути только ценой, опуская ее и, тем самым, привлекая больше покупателей. только п

И, естественно, в рамках компании мы выполняем максимально эти пункты, так как имеем такую возможность. У нас 14 сотрудников по работе с покупателями и клиенты немцы идут на немецкоговорящих, болгары на болгар, англичане на англоговорящих. У нас есть сотрудники из Украины, хотя 90 % украинцев, которые к нам обращаются, говорят на русском языке. У нас есть брокер, очень сильный, который говорит на польском. Так что наша компаний говорит на основных языках покупателей, даже наш автоответчик говорит на 3-х языках.

Даша: Да, Женя, я согласна. Правильно, что ты рассказываешь, как есть и как должно быть. Тем более, что Многие пункты из того, что ты сказала выше помогут при продаже самостоятельно. В случае, если продавцу позвонит кто-то в 8 утра, то люди будут знать, что важно ответить

И самое важное с пунктом про рекламу - наши зрители будут учитывать при выборе агентства, насколько важно время работы и знание персоналом нескольких языков, готовность показывать объект в выходные дни. А также зададут вопросы о том, как обеспечивается безопасность имущества вовремя и после показов.

Женя: Хорошо. Давай перейдем к седьмому этапу - это получение депозита. 

На этом этапе у Вас уже должен быть депозитный договор, в который вносятся данные продавца, Ваши данные, идентификатор объекта. Также сроки, когда вы обязаны выйти на сделку, плюс прописываются взаимообязывающие пункты. 

Даша: Женя, в двух словах скажи какие там основные параметры. 

Женя: Обычно депозит - это 2000 евро. Суть депозита в том, что после его получения продавец перестает предлагать свою недвижимость другим покупателям, а покупатель перестает искать недвижимость. Если покупатель вдруг передумал, то он теряет деньги. И это логично, так как снятие объекта с рекламы и потеря времени продавцом должны быть компенсированы. В случае, если продавец вдруг передумал, то и его ждут санкции согласно подписанному с ним договору. В случае, если это предварительный договор вместо депозитного, то штраф может достигать двойной компенсации депозита покупателю. Так, как и он теряет время и может упустить выгодный объект. Также, как я сказала выше, прописаны временные сроки, в которые должна произойти сделка. 

Даша: Так, этот момент, я думаю, понятен. Где обычно находятся деньги после получения депозита? 

Женя: Обычно покупатель, и это правильно, настаивает, чтобы депозит находился у гаранта сделки. Это адвокат или агентство недвижимости. 

В случае самостоятельной продажи, покупатель, скорее всего захочет, чтобы финансовые средства хранились на адвокатском счете до момента завершения сделки. 

Даша: Хорошо, Женя. Давай по 8 пункту. “Согласование архитектуры сделки”. 

Женя: Даша, под понятием архитектуры сделки мы подразумеваем подготовку сделки со всеми нюансами и согласованиями с обеих сторон: от покупателя и продавца. По сути, те же самые процедуры и коммуникации должны проходить напрямую при контакте продавца и покупателя. Давайте по пунктам просто перечислю какие моменты обычно обсуждаются. Но сразу скажу - этот список не является исчерпывающим:

1. обсуждение того, как покупатель хочет заплатить, а продавец получить деньги и в какой стране, 

2. обсуждение того - вся ли сумма пройдёт за оплату недвижимости, как есть - с мебелью техникой и т.д. или всё-таки это будет раздельная оплата. Эти моменты важны как со стороны налогообложения, так и со стороны получения ипотеки покупателем, если это ипотечная сделка, 

3. подготовка и сбор документов и их проверка,

4. подготовка текста нотариального акта, 

5. выбор представителя, доверенного лица при дистанционной сделке продавцом, а бывает и покупателем. 

6. вопрос с оплатой таксы поддержки, задолженности по налогам и другим коммунальным расходам - будет ли это происходить заранее до сделки или уже после подписания акта,

7. работа агентства по устранению запретов на продажу недвижимости, наложенных Муниципалитетом (Общиной) за неуплату налогов. 

Даша: Хорошо. Вот продавец и покупатель согласовали все нюансы, включая то, останется ли картина на стене или заберется продавцом.  На какой счёт уйдут деньги и т.д., и т.п.  Что происходит далее?

Давай про 9 - ый пункт “Окончательная подготовка документов и закрытие всех “Хвостов” по налогам, таксе поддержке, долгов по воде, электричеству”.

Женя: Даша, далее со стороны продавца должны быть окончательно проверены и подготовлены все документы и закрыты все долги:

• Должна быть оплачена поддержка или существовать договоренность с УК или Домоуправляющим об оплате долгов после продажи.

• Оплата Электричества

• Оплата воды

• Оплата налогов 

• Возможно какие-то еще обязательства 

• Если дистанционная сделка, то должны быть все оригиналы документов

Даша: Да, хорошо, всё это сделали и приходит момент сделки. Давай обсудим, что происходит во время сделки, где она проходит, какие документы получают собственник и продавец, какие имеются подводные камни. В общем, кратко обсудим саму сделку. Потому что, сделка купли-продажи в РФ отличается от процедуры переоформления недвижимости в собственности в Болгарии. 

Женя: Да, Даша, конечно разница есть. Кратко расскажу. 

1. Сделка проходит при нотариусе

2. Документы подписываются непосредственно в нотариальной конторе или заранее у адвоката.

3. Нотариальный акт - это аналог договора о купле-продаже. Его делает адвокат или нотариус, и в нём прописываются все аспекты. 

4. Далее нотариус уточняет, все ли деньги оплачены.  Деньги покупатель также переводит на адвоката заранее, чтобы адвокат в случае, если он является доверенным лицом, мог подтвердить их наличие на своем счете в день сделки.

5. Адвокат подтверждает, что деньги на адвокатском счёте (Считайте в Ячейке.)

6. После подтверждения наличия денег, нотариус проверяет нотариальный акт, личности продавца и покупателя, продавец и покупатель ставят подписи на документах.

7. После того, как все участники и нотариус поставили свои подписи, адвокат переводит деньги на продавца. 

8. Далее адвокат сам заносит платёжное поручение к нотариусу. Только после получения платежного поручения нотариальный акт уходит судье по регистрациям.

9. Потом судья по регистрациям вносит изменения в реестр. 

10. Через 5 рабочих дней у нотариуса можно забирать готовый нотариальный акт с синей (Мокрой) печатью. Это уже официальный документ. 

11. Этот официальный документ Вы предоставляете в валютный контроль своего банка для разморозки денег и поступления к Вам на счёт 

Даша: Женя, получается, что на этом всё? 

Женя: Почти всё.  В зависимости от того, какое у Вас гражданство и как долго недвижимость находится у Вас в собственности, а также в зависимости от того, за сколько Вы покупали недвижимость и за сколько продали, Вам возможно придется заплатить налог. Либо разницу в ставке оплаченного налога в Болгарии и той ставкой, которая обязательна в России или другой стране, гражданином которой Вы являетесь. 

В большинстве случаев, если недвижимость в собственности более 5 лет, то налог платить не нужно.

Даша: Женя, у нас сегодня получилось огромное видео и по сути мы прошлись по верхам, не сильно углубляясь. Давай, раз уж нас досмотрели до конца, кратко сделаем минутку рекламы нашему агентству и расскажем, в каких случаях клиентам -продавцам нужно обращаться к нам и почему.

Женя: Да, давай, Даша я расскажу про преимущества работы с нашим агентством по сравнению с самостоятельной продажей. 

1. В подавляющем большинстве случаев Вы получите на руки сумму больше, чем если бы продавали сами. 

Даша: Женя многие тебе зададут вопрос. Как же так может получится? Ведь агентство не работает бесплатно? 

Женя: Смотрите, даже если мы не будем считать то время, которое Вы потратите на самостоятельное изучение документов, поиск переводчиков, выбор адвокатов, изучение рекламных площадок, телефонного общения, билетов, в случае необходимости прилететь на сделку, а также нервов, а будем учитывая  только то, что поддаётся расчёту, то у нас получится следующее:   

1. Агентство имеет скидки на всех агрегатах, Агентство выложит Ваше объявление по всему миру, задействует Гугл рекламу и т.д., свой сайт и другие узкопрофильные  агентства. 

Что это даёт? Это дает возможность поставить максимальную рыночную цену.  

При самостоятельной продаже, в подавляющем большинстве используется 1 - 5 рекламных площадок.  Соответственно, Вы не можете охватить всех потенциальных покупателей. А значит, у вас остаётся только инструмент снижения цены или же увеличения времени на поиск клиента. 

2. Скорее всего опытное агентство сможет определить правильную цену на Ваш объект. Я рассказала выше подробно, насколько это важно 

3. Вы точно сэкономите на документах, так как у агентства есть четкое понимание, какие документы Вам понадобятся в вашей ситуации и где их перевести , заверить и т.д. 

2. С помощью агентства Вы сможете точно ответить на всех языках покупателей. Ведь у нас в агентстве 14 брокеров на данный момент, и мы говорим на 6 языках. А это приводит к тому, что на объект обращается больше покупателей и поэтому цена будет выше. 

2. Аналогично и с адвокатами, и нотариусами.   Когда сделки идут через нас, то самые дорогие услуги адвоката и нотариуса в виде написания и заверки нотариального акта оплачивает покупатель. А мы представляем интересы продавца в рамках нашей комиссии, за исключением расходов на подготовку документов и переводов.   

В случае самостоятельной продажи мы в любом случае рекомендуем нанять адвоката, так как, в противном случае Вы не будете защищены. А это, как вы понимаете, ещё один расход. Опять же, использование адвокатского счета имеет различную стоимость у адвокатов, и в принципе она разная для розничного и оптового клиента-продавца. А агентство - это оптовый клиент, представляющий своих продавцов. 

6. Если вы не проживаете в апартаменте, а живёте в другом месте - то это транспортные расходы, начиная от бензина и заканчивая  билетами на самолёт. 

6. Экономия на финансовых транзакциях за счёт того, что мы знаем как в текущие сложные времена перенести Ваши деньги в назначенное место с минимальными рисками и минимальными расходами. 

Даша: Женя, я думаю этих плюсов много и всем понятно, что с нами выгоднее и комфортнее продавать, чем самому.  И это только 6 пунктов финансовой выгоды. Но, по моему мнению, самое дорогое - это время и нервы.  

Работая с нами, мы гарантируем Вам сохранность Ваших времени и нервов. Также, работая с нами в эти непростые времена, Вы можете быть уверены, что мы обладаем всей актуальной информацией по перемещению Ваших финансов от продажи из Болгарии в Россию или другую страну. 

Женя: Даша, я думаю, что на этом мы может подвести итог сегодняшнему эфиру, информации мы дали более, чем достаточно для принятия решения - готовы ли Вы морально и финансово заниматься продажей своей недвижимости самостоятельно или же решите доверить это дело нам. 

Даша: В случае если Вы решили доверить продажу нашему агентству, то звоните по телефонам на экране или же оставляйте заявку через сайт. Также в описании к данному видео есть наши контакты и анкета для подачи заявок. 

Спасибо за внимание, всем хорошего дня.