Иностранцам очень сложно получить ипотеку в Болгарии. Условия по таким кредитам очень выгодные — годовая ставка составляет 3-5%. Однако болгарские банки практически всегда отказывают нерезидентам в выдаче денежных средств. Единственный эффективный способ приобрести такую собственность в Болгарии для россиян — купить ипотечную квартиру у частного лица. Продать собственность в ипотеке — задача не менее сложная.
Ипотечный договор
При подписании ипотечного договора объект регистрируют в Реестре собственности на основании договора. Ипотечный договор заключается в виде документа о праве собственности. В акте должны быть указаны следующие факты:
-
Полное имя, место жительства и род занятий получателя;
-
Наименование и юридический адрес кредитора;
-
Имущество, на которое выдается займ;
-
Сумма;
-
Срок погашения;
-
Процентная ставка;
-
Штрафы при досрочном погашении ипотеки, размер неустойки при неисполнении ипотечного договора и т.д.
Банки в Болгарии не переоформляют кредитные договора на граждан России.
Болгарское законодательство об ипотеке
Закон Болгарии признает два вида ипотеки: договорная и обязательная. Договорная ипотека — это соглашение между владельцем объекта и кредитором об использовании собственности в качестве обеспечения ссуды. Она должна быть оформлена в форме нотариального акта, примерно так же, как право собственности оформляется между продавцом и покупателем.
Согласно статье 149 Обязательственно-договорного закона Болгарии, залог недвижимости может быть установлен для обеспечения требования. Ипотека может быть установлена как под собственное обязательство, так и под обязательство другого лица. Ипотека следует за обеспеченным требованием при его передаче и аннулируется, если требование погашено.
Закон Болгарии разрешает смену собственника ипотечной недвижимости. Объект можно выставить на продажу. Когда собственность переходит новому владельцу, ипотечный договор не теряет силу. Квартира так и остается в залоге до тех пор, пока займ не будет полностью погашен. Отвечать будет уже новый владелец, а не последний собственник.
Квартира будет относиться к объектам под обременением. Чтобы его снять, придется полностью погасить займ.
Почему покупают ипотечную недвижимость?
В Болгарии легко приобрести заложенную квартиру или дом. Многие покупатели готовы вкладывать деньги в такую собственность, потому что она стоит значительно дешевле, а договориться с продавцом можно несколькими способами.
Особенности продажи недвижимости в ипотеке
Чтобы снизить риск, юристы советуют перед заключением сделки покупателю и собственнику вместе посетить кредитора. Это нужно, чтобы получить информацию о том, как выплачиваются взносы, имеются ли штрафы и просрочки по платежам, и точно узнать о том, какая сумма выплачена на текущий момент.
Перед непосредственным заключением сделки юристы рекомендуют оформить предварительный договор. На этом этапе согласовывают все детали и условия. В нем содержится точное юридическое описание залогового имущества. В документ вносят пометку о том, что продаваемая недвижимость продается с обременением на основании договора или закона, и числится в Государственном реестре Болгарии. Договор содержит сведения о нотариальном акте, подтверждающем право собственности.
В договоре прописывают факт, что на собственность не выдавалась вторичная ипотека, она не является обязательством по другим кредитам, право владения не ограничено в пользу третьих лиц.
В предварительном договоре указывают дату сделки. Договор вносят в реестр Нотариальной палаты.
На этом этапе собственник должен предоставить гарантийное письмо, содержащее сумму ипотечного займа. Покупатель может потребовать сертификат от кредитора, подтверждающий выдачу кредита. В нем также указывают, что на счет продавца поступят денежные средства в качестве оплаты за покупку залогового имущества.
Когда кредитором выступает банк, необходимо расписать в договоре суммы по кредитным обязательствам. Указывают тело ипотечного кредита, проценты и банковские сборы, условия при неисполнении ипотечного договора.
В предварительном договоре подробно описывают процесс купли-продажи, способы оплаты. Текст выглядит примерно так: «Необходимая сумма денежных средств будет оплачена через определенный банк. Средства (указывают сумму прописью, например, тридцать тысяч евро) поступят на банковский счет (номер счета). Оплата производится на основании обязательств собственника квартиры перед банком для погашения ипотечного кредита».
Все нюансы подробно прописывают в предварительном договоре, чтобы избежать риска. Правильное оформление документа значительно снижает его и для собственника, и для покупателя.
В предварительном договоре указывают, что часть суммы поступит на счет в банке, выдавшем ссуду. На этот счет будут поступать деньги до полного погашения займа, он будет использоваться для уплаты всех банковских и дополнительных сборов. Предварительный договор заверяется нотариально.
Схемы продажи ипотечной недвижимости
После заключения предварительного договора возможны два варианта продажи квартиры в Болгарии.
Деньги покупателя идут на погашение ипотеки
На основании предварительного договора покупатель передает деньги продавцу. Собственник квартиры погашает займ, обременение снимается. Лишь после этого проходит основная сделка купли-продажи с оформлением нотариального акта, право собственности полностью переходит к новому владельцу.
Этот вариант удобен для собственника, но рискован для покупателя. Владелец квартиры может потратить деньги на другие цели или вовсе отказаться от сделки. Многие покупатели предпочитают не передавать всю сумму сразу, а составлять договор на условиях рассрочки. В этом случае деньги поступают небольшими частями, примерно равными платежам по ипотеке.
Перекредитование
Это самый простой и наименее рискованный вариант. Найти покупателя ипотечной недвижимости намного сложнее, чем в случае с имуществом без обременений. Последний собственник квартиры берет в банке займ для погашения ипотеки в Болгарии. Это может быть потребительский кредит или ссуда под залог другой собственности. Затем собственник полностью гасит ипотечный займ и продает недвижимость в обычном режиме. Это позволит поставить рыночную цену и быстро провести сделку.
Сделка под контролем банка
В этом случае банк в Болгарии, выдавший деньги, полностью контролирует сделку. Такие варианты менее рискованные, а оформлением всех документов занимаются сотрудники банка, выдавшего займ. Это снижает вероятность ошибки со стороны собственника или покупателя. Возможны 2 варианта развития событий:
-
Покупатель берет кредит в том же банке, который выдал ипотечный займ собственнику квартиры. Деньги идут на погашение задолженности по заключённым ипотечным договорам. Банк закрывает займ, с недвижимости снимается обременение, а собственность переходит к покупателю.
-
Ипотечный договор переоформляют на покупателя. Этот вариант возможен, если им выступает гражданин Болгарии. Новый договор подразумевает смену собственника, который теперь несет ответственность за погашение займа.
Помощь в продаже ипотечной недвижимости
Независимо от способа продажи все свои действия лучше согласовывать с банком. Это избавит от неприятных сюрпризов. Не стоит бояться сделок с ипотечной собственностью. Чтобы снизить риски, достаточно привлечь грамотного юриста и правильно оформить документы между продавцом и покупателем. Агентство «Оазис» предлагает помощь в продаже ипотечных объектов. Мы давно работаем на рынке Болгарии и хорошо знаем местные законы. Наши специалисты обратят внимание на спорные моменты, проверят все бумаги и предложат оптимальный вариант проведения сделки и для собственника, и для покупателя.
