Вы решили продать недвижимое имущество в Болгарии, но не можете лично приехать в страну для заключения сделки. Это типичная ситуация в эпоху коронавируса. Пересечение границ связано с большими трудностями. Вместе с высокими ценами на билеты это приводит к тому, что собственники недвижимости в болгарских городах не могут попасть в свои квартиры и дома.
По закону Болгарии необязательно личное присутствие продавца и покупателя при заключении сделки у нотариуса. Вы можете назначить представителя, который будет действовать от вашего имени. Для этого нужно оформить доверенность на продажу недвижимости, а также собрать все необходимые документы.
Вы выступаете в роли продавца
Для проведения дистанционной сделки важнейшим шагом становится выбор доверенного лица. Им может выступать агент по недвижимости, адвокат или другое лицо.
Компания Oazisrealty станет вашим представителем для проведения сделки. Наше агентство имеет большой опыт работы в Болгарии. Мы поможем вам найти покупателя и выгодно продать имущество. Сделка под нашим контролем пройдет с соблюдением всех законодательных требований.
Готовятся документы на проведение сделки от продавца
Чтобы продать собственность без личного присутствия, необходимо подготовить пакет документов. Часть из них соберет ваше доверенное лицо по месту регистрации недвижимость, а часть потребуется подготовить в России.
Предварительный договор
Предварительный договор заключается между продавцом и покупателем в тот момент, когда стороны договорились о цене и дате сделки. Его составляют на языке, понятном обоим участникам. Приоритетный язык — болгарский. На территории Болгарии юридическая сила предварительного договора закреплена на законодательном уровне.
В предварительном договоре фиксируют дату проведения сделки, сроки оплаты и переоформления объекта на покупателя, ответственность за неисполнение договора. Также указывают сумму внесенного депозита.
Депозит — это задаток, подтверждающий намерения покупателя совершить сделку. Если он по каким-то причинам отказывается от покупки, согласно условиям предварительного договора депозит остается у продавца. В Болгарии сумма депозита составляет от 2000 евро.
После внесения депозита и подписания предварительного договора объект снимают с продажи и не предлагают другим покупателям.
Документы
При проведении сделок с недвижимостью в Болгарии хорошо знать заранее, какие бумаги необходимы. Это сэкономит время и сделает процесс проще. Есть несколько групп справок: идентификация собственности, идентификация продавца и идентификация будущей сделки.
Получение необходимых справок для продажи недвижимости в Болгарии — это длительный процесс. Заявки подаются в Земельное агентство, Кадастровое агентство, Национальное агентство по доходам и др. На получение всех справок может уйти до 30 дней. Имейте в виду, что потенциальный покупатель или его юрист захочет изучить документы, прежде чем соглашаться на покупку.
1. Оригинал нотариального акта
Акт подтверждает право собственности, используется для идентификации недвижимости. Без него невозможна ни одна сделка.
2. Кадастровый план продаваемой квартиры
Он также носит название «скица». План можно оформить в кадастровой службе, сделать это желательно как можно раньше, потому что план нужен для получения справок о налоговой оценке и отсутствии обременений.
Некоторые нотариусы требуют 2 оригинальных экземпляра, уточнить это лучше заранее. Стоимость оформления зависит от срока: 20 левов, если вы готовы подождать 8 дней, и 40 левов, если справка нужна через 4 рабочих дня. Оплатить можно наличными или картой болгарского банка.
3. Налоговая оценка
Заключение о налоговой оценочной стоимости или «данъчну оценку» получают в общине по месту регистрации квартиры. Чтобы получить налоговую оценку, придется заплатить:
4. Декларация 264
Полное название документа — декларация об отсутствии задолженностей у собственника перед госорганами в Болгарии по чл. 264, ал. 1. Если собственник состоит в браке, такая же декларация нужна от супруги(а).
5. Справка об отсутствии обременений
В декларации об отсутствии обременений делают пометку, что на объект недвижимости не наложены ограничения, он не выступает залогом. Справку об отсутствии обременений получают по месту регистрации объекта. Стоимость:
-
3 рабочих дня — 30 лв;
-
8 дней — 10 лв.
Декларация о гражданстве и гражданском состоянии
6. Этот документ можно получить в ЗАГСе, он содержит сведения о существующем и прошлых браках. Полученную в России справку нужно перевести и легализовать.
7. Декларация о том, что продавец не является госслужащим в Болгарии
Справка о том, что продавец не является госслужащим, политиком и пр. (по чл. 42, ал. 2, т. 2 от ЗМИП) подтверждает, что продавец не состоит на государственной службе республики Болгария, не имеет родственных связей с политиками. Если недвижимость приобреталась в браке, такая же справка нужна от супруга(и).
8. Доверенность на имя представителя в Болгарии
Оформить ее можно в России у местного нотариуса. Ее нужно перевести на болгарский язык и легализовать в Болгарии печатью апостиля. Сделать сразу двуязычную версию можно в консульстве республики Болгария.
В дополнение к этим документам потребуется копия паспорта собственника и его супруги, если недвижимость приобреталась в браке. В этом случае также потребуется письменное согласие обоих супругов на продажу.
Налоги и платежи
Закон «О налогах на доходы физических лиц» определяет порядок налогообложения при продаже недвижимого имущества. Ставка налога составляет 10%. Базой налогообложения выступает не сумма, за которую вы продали объект, а ваша прибыль. Вот как это работает:
-
В 2016 году вы купили квартиру на побережье в Бургасе за 48 000 евро.
-
Спустя 5 лет, в 2021 году вы продали квартиру дистанционно из-за невозможности приезжать в Болгарию в отпуск. Цена составила 50 000 евро.
-
Ваша прибыль составила €2 000.
-
Согласно закону, вы отнимаете 10% от этой прибыли — ваши расходы на содержание квартиры.
-
Вы платите налог с оставшейся суммы в 1 800 евро — €180.
В случае, если вы продали собственность без прибыли, налог платить не нужно. Есть и другие льготы. Вы не платите налог на прибыль, если:
-
Продаете первый объект в налоговом году (равен календарному), которым владели более 3 лет.
-
Продаете два объекта в налоговом году, которыми владели 5 и более лет.
-
Продаете недвижимость, полученную по наследству или завещанию.
Расходы
Закон Болгарии возлагает все расходы на оформление сделки купли-продажи на покупателя. Он платит муниципальный налог на переход прав собственности по ставке 3-3.5%. Дополнительные расходы продавца связаны с подготовкой документов, оформлением доверенности. Потребуются услуги переводчика, обычно они обходятся в 50-100 евро. Услуги нотариуса стоят 1% от суммы сделки.