Подводные камни при покупке недвижимости в Болгарии

Болгария пользуется огромной популярностью у покупателей жилья из России. Главное преимущество страны — низкие цены. Купить здесь квартиру или дом можно в несколько раз дешевле, чем в странах Западной Европы, таких Германия или Франция. В сочетании с теплым Черным морем и отсутствием языкового барьера это привлекает большое количество покупателей. При покупке болгарской недвижимости есть много подводных камней.

The Property Rights Alliance ежегодно составляет рейтинг стран по индексу защиты прав собственности. В 2020 году Болгария заняла 55 место в рейтинге — не самый лучший показатель. Всего в список попали 129 стран.

Покупайте только с профессиональными агентами

Многие покупатели предпочитают искать недвижимость и заключать сделки самостоятельно. Некоторые обращаются к знакомым, которые уже приобрели жилье в Болгарии, чтобы узнать больше о местных законах и требованиях к сделкам с недвижимостью.

Юристы считают это ошибкой. Иностранцу трудно разобраться в законодательных требованиях и особенностях рынка недвижимости. Особенно сложно сделать это за короткое время перед покупкой. Каждая страна имеет свои особенности, когда речь заходит о сделках с недвижимостью, и Болгария — не исключение. Чтобы все прошло гладко, делать покупку лучше с профессиональными агентами.

Обращайтесь в одно агентство

Некоторые покупатели полагают, что чем больше компаний они подключили к поиску интересных объектов, тем лучше. Это позволит посмотреть больше вариантов и найти лучшие. На деле все обстоит иначе — избыток информации затрудняет выбор. Если покупатель сотрудничает с большим количеством компаний, его буквально заваливают предложениями с недвижимостью. Из-за этого сложно уделить достаточно внимания каждому объекту и спокойно оценить его достоинства и недостатки.

Сотрудничество с одним профессиональным агентством принесет больше плодов. Риэлторы предложат варианты, максимально точно соответствующие вашим требованиям.

Покупайте очно

В условиях карантина многие покупатели предпочитают проводить сделки с недвижимостью в Болгарии дистанционно. Многие агентства присылают подробные фото- и видеоотчеты, и покупатели вносят задаток уже на этом этапе.

Болгарское законодательство разрешает дистанционные сделки с недвижимостью, но все же стоит предварительно посмотреть квартиру или дом перед покупкой. Всегда лучше увидеть недвижимость лично. В реальности квартира не всегда оказывается такой, как вы увидели ее на фото. Агентство «Оазис» предлагает ознакомительные туры, чтобы вы могли сами увидеть интересующие объекты перед покупкой. Мы встречаем вас в аэропорту, размещаем в удобных номерах и знакомим с понравившейся недвижимостью.

Помните о рисках off-plan

Приобретение недвижимости в Болгарии в новостройках — это риск. Многие компании с финансовыми трудностями имеют высокий риск банкротства. В итоге их объекты остаются недостроенными, а деньги покупателям возвращать нечем. Нередки случаи, когда ввод объекта в эксплуатацию затягивается на несколько лет (вплоть до 3 и более лет).

Чтобы снизить риск при покупке недвижимости на этапе строительства, рекомендуется следовать нескольким советам:

1. Проверять компанию-застройщика. Для этого можно узнать, сколько объектов она уже построила и ввела в эксплуатацию, есть ли недострои, бывали ли случаи, когда объект сдавали с задержкой. Документы компании можно проверить в торговом регистре. Для получения дополнительной информации можно обратиться к юристу.

2. Прописывать в договоре материальную ответственность застройщика за нарушение сроков строительства. Если компания готова включить в договор неустойку за срыв срока, значит, она настроена сделать работу вовремя.

Споры можно решить в судебном порядке. Для этого в Болгарии есть 5 лет.

Вносите всю сумму после введения дома в эксплуатацию

В Болгарии строительные компании иногда требуют внести полную оплату при подписании договора. Однако не стоит вносить все 100% суммы, пока дом не введен в эксплуатацию. Во многих европейских странах используют другой подход: при покупке в недостроенном доме заключается договор, в котором прописан график платежей. Например, он может выглядеть так:

• 25% платежа, когда готов фундамент;

• 50% суммы, когда построен каркас и закончена кровля;

• 15% суммы, когда сделаны отделочные работы;

• Оставшиеся 10% после сдачи дома в эксплуатацию.

Такой подход говорит о надежности компании. Если у вас требуют выплатить все сразу, это может быть мошенническая схема или фирма с финансовыми сложностями.

Переводить всю сумму застройщику в Болгарии следует лишь после того, как вы получили все 3 документа:

• Акт 14 говорит, что здание безопасно для использования. Проводить сделки с недвижимостью в Болгарии можно только с этим документом.

• Акт 15 подтверждает соответствие здания строительным нормам и разрешает его эксплуатацию.

• Акт 16 разрешает заселение дома.

Вносите деньги после нотариального оформления

Переводите сумму продавцу лишь после того, как нотариус выдал вам акт о праве собственности на объект. Если сделать это раньше, вы можете лишиться денег и не получить ничего взамен.

Помните об ограничении наличных платежей

В Болгарии действуют ограничения на сумму наличных платежей по сделкам с недвижимостью — 10 000 левов (5 100 евро). Если наличными уплачена большая сумма, сделка будет признана недействительной. Оплату производят банковским переводом.

Покупайте объекты без обременений и долгов

Перед составлением акта нотариус смотрит реестр, однако такой поверхностной проверки иногда оказывается недостаточно. При покупке недвижимости в Болгарии есть риск попасть на объект с долгами. Бывают случаи, когда покупатель получает все документы об отсутствии долгов, однако через пару месяцев после покупки оказывается, что предыдущий владелец должен за воду или электричество 100 евро. Платить придется новому собственнику. Чтобы обезопасить себя, перед подписанием нотариального акта рекомендуется сфотографировать показания счетчиков.

Возможны случаи, когда есть долги частным лицам или квартира выступает залогом. Чтобы узнать эту информацию заранее, можно обратиться к юристу, который сделает проверку в судах. Профессиональный нотариус для заключения сделки потребует у продавца справку об отсутствии долгов.

Приобретайте жилые помещения

На первых этажах многоэтажек в Болгарии часто продают офисы и рабочие студии. Эти помещения не относятся к жилому фонду. Узнать это можно из нотариального акта: если объект жилой, в акте будет пометка «за живеене».

Переназначение нежилых помещений в жилой фонд не всегда возможно. К жилым помещениям предъявляют ряд требований:

• Потолки выше 2.6 м;

• Обязательно наличие кухни и санузла;

• Должен быть отдельный вход;

• Окна в помещении не должны располагаться только на северной стороне.

Помните, что площадь квартиры рассчитывается иначе

При покупке квартиры в Болгарии многие россияне приходят в недоумение: почему фактическая площадь квартиры оказалась меньше указанной в объявлении? Спокойно, никакого мошенничества здесь нет.

В Болгарии общую площадь квартиры оценивают по-другому. В нее включают толщину внешних стен, все балконы, лоджии, коридоры. В общую площадь также входит часть лестничной площадки и лифта — их делят поровну между всеми квартирами на этаже и добавляют к площади апартаментов. В итоге в объявлении квартира имеет 70 м2. Когда вы приезжаете на осмотр, то обнаруживаете, что фактическая площадь — всего 62 м2. Для Болгарии это нормально.

Покупайте по адекватной цене

Все знают, где бывает бесплатный сыр. К сожалению, некоторые покупатели забывают об этом в случае с хорошей недвижимостью по сверхнизкой цене. Квартира с видом на море и современной открытой планировкой не может стоить 15 000 евро. Такие объявления любят давать мошенники, чтобы привлечь клиентов. На деле квартира может продаваться без документов, с долгами, или вовсе не соответствовать реальности.

Чтобы не попадаться на такие уловки, рекомендуется обращаться к проверенным агентствам или мониторить цены в регионе самостоятельно.

Указывайте в нотариальном акте реальную цену

Продавцы в Болгарии иногда просят указать в акте заниженную стоимость квартиры. Это делается для снижения налоговой нагрузки на продавца. На первый взгляд, такая схема выгодна и для покупателя: он платит налог на переход прав собственности, который также рассчитывается от суммы в нотариальном акте. Но есть другой существенный минус.

Если в будущем вы продадите квартиру, то заплатите больше налогов. В Болгарии налог при продаже имущества уплачивается не от суммы продажи, а от прибыли. Чем выше ваша прибыль, тем больше налога придется платить. Если в акте указана не вся сумма, а, например, только половина, в будущем вам придется больше отдать государству.

Другой риск связан с расторжением сделки. Вы как покупатель имеете право на возмещение только суммы, указанной в акте.

Помните о самодеятельности управляющих компаний

Многие владельцы жилья из России не живут в своих болгарских квартирах круглый год. Иногда представители управляющей компании требуют оставить ключи, чтобы попасть внутрь в случае аварии. Когда хозяев нет, они сдают пустующие апартаменты без их ведома. Установите видеонаблюдение или сигнализацию, чтобы проследить за этим. Если заметите нарушения, обращайтесь в полицию — компанию оштрафуют.

Иногда УК повышают тарифы на обслуживание, когда вас нет. По закону это можно сделать при согласии собственников, которые находились по месту жительства. Повышение может стать сюрпризом во время следующего визита.

Проверьте наличие незваных наследников

Появление неожиданных наследников может стать проблемой. Например, квартира была куплена иностранцем в браке. Спустя 3 года вы купили ее, а нотариус не проследил за тем, чтобы супруга собственника дала согласие на сделку с недвижимостью. И вот вскоре после покупки появляется разгневанная жена и требует признать сделку недействительной.

Чтобы снизить риск появления наследников, обратитесь к юристу для полноценной проверки объекта. В его истории не должно быть судебных тяжб.

Электричество оплачивается по общему счетчику

В большинстве домов установлен общий счетчик на электричество. Часто приходится переплачивать за энергию, которую вы не расходовали (например, если вы не живете в квартире зимой). Решить проблему просто: установите отдельный счетчик и подпишите договор на поставку электроэнергии. Есть ночной дешевый тариф.

Если покупаете жилье в новом доме, обязателен Акт 16

При покупке жилья в новостройке требуйте акт 16. Этот документ дает право заселиться в дом. На этапе строительства выдают акты 14 и 15, однако они не дают право ввести дом в эксплуатацию и пользоваться недвижимостью.

Не доверяйте местному прорабу

Чтобы оценить состояние водопровода, сантехники, электроприборов и других коммуникаций, наймите знакомого или независимого специалиста. Не стоит доверять информации от сотрудника управляющей компании или компании-застройщика.

Компания «Оазис» поможет найти недвижимость в Болгарии и проследит за безопасностью сделки. С нами вы можете быть уверены в том, что все пройдет гладко.