Как продать долю в квартире в Болгарии

Имущество в совместной собственности можно продать. Процесс имеет свои особенности и отличается от оформления объектов в полной собственности. Знание процедуры и юридическая информация будут полезны перед тем, как продавать отдельные доли. Порядок действий отличается от стандартной процедуры, когда вы продаете собственный объект.

 

Особенности владения долями

Обладание долей в квартире обычно не означает прав на отдельную комнату. Владение определяется как доля в общей площади: 1/2, 1/3 и т.д. Размеры долей не обязательно равны. Такой порядок вещей создает сложности при продаже: на владение каждым квадратным метром претендуют сразу несколько собственников. Самый простой способ решить эту проблему — договориться мирным путем. Если сделать это не удается, прибегают к судебным разбирательствам.

Существует и натуральная долевая собственная. Она выражается в квадратных метрах, ее можно физически выделить. Например, в 3-комнатной квартире 80 м2 это может быть одна комната площадью 14 м2 или сразу ½ всей квартиры. Натуральная доля может быть выделена только как изолированная комната. Остальные помещения — прихожая, ванная комната, коридор — принадлежат всем владельцам, так как это общая территория.

 

Кто может владеть долями

Число совладельцев не ограничивается законом Болгарии. Обладать долями в болгарской недвижимости могут владеть:

• Частные лица;

• Компании и предприятия;

• Физлица и юрлица одновременно.

Приобретение доли в недвижимости дает право распоряжаться своей частью. Собственник может зарегистрироваться и жить в такой квартире. Нюанс заключается в том, что некоторые права нельзя реализовать без обсуждения с обладателями других долей. Права участников распоряжаться собственностью соотносятся с размером их доли. Если другой человек не живет в квартире, нельзя забывать о его правах. Он может неожиданно напомнить о своих законных притязаниях.

Обладатель доли обязан оплачивать обслуживание квартиры, налог на недвижимость. Собственник несет ответственность, даже когда он фактически не пользуется квартирой.

 

Оформление продажи доли в квартире

Продажа доли подразумевает несколько этапов. Эти шаги нужны, чтобы избежать неприятных последствий в будущем, когда другие собственники могут оспорить сделку.

Выделите свою долю в натуре

Для продажи будет полезно выделить долю в квартире натурально. В таком случае она имеет четкие границы и может быть продана. Обычно это одна или несколько комнат и право пользоваться общими помещениями.

Выделить натуральную долю можно 2 способами:

• По соглашению всех собственников;

• По решению суда.

В первом случае достаточно определить границы собственности и подписать договор. Затем оформляют технические документы для продажи доли.

Если же владельцы других долей не соглашаются определить физические границы долевой собственности, можно обратиться в суд. Ответчиками в исковом заявлении выступают другие владельцы. Суд в большинстве случаев удовлетворяет такие иски.

Продать долю в квартире можно и без выделения ее в натуре. Делать это будет уже будущий собственник. Однако покупатели неохотно идут на такие условия, ведь это связано с риском и судебными тяжбами. Цена продажи в таком случае будет ниже.

 

Уведомите о желании продать долю других собственников

Совладельцы имеют преимущество при покупке согласно закону. Перед продажей необходимо уведомить их о своем желании. Возможно, они захотят купить вашу долю. В таком случае остается только оформить договор. Если совладельцы не заинтересованы в таком предложении, вы имеете право выставить долю на продажу.

Уведомить нужно каждого совладельца. Это делают в письменном виде. В документе указывают объект, цену продажи, порядок проведения расчетов. Письменное уведомление можно передать:

• Лично. Сделайте копию уведомления, попросите совладельца поставить подпись, дату получения и ФИО.

• Заказным письмом по почте, с уведомлением о получении. Укажите перечень вложений.

• Через нотариуса. У него нужно забрать свидетельство о том, что извещение отправлено и получено адресатами.

Владельцы долей получают 30 дней с момента получения уведомления для реализации преимущественного права покупки. Если ответа нет, через месяц вы имеете право выставить долю на продажу. Если совладельцы отказываются от права преимущественной покупки, отказ заверяют нотариально.

Что будет, если не отправить извещение?

Если вы не получили отказ совладельцев от права преимущества при покупке или совсем не отправили извещение, в будущем они смогут признать сделку ничтожной через суд.

 

Найдите, кому продать долю в квартире

Поиск подходящего покупателя для вашей части в квартире — самая сложная часть процесса. Вы можете начать поиск еще до отправки извещения другим совладельцам. Если покупатель найдется быстро, вам придется ждать месяц до заключения сделки. Чтобы избежать ожидания, можно отложить поиск на 30 дней.

Агентство Oazisrealty поможет вам. Изучив объект и документы, мы поможем выставить вашу долю на продажу по выгодной цене. После успешного поиска покупателя мы собираем документы от покупателя, уточняем выбранный способ финансирования сделки. Важнейшим элементом нашей работы служит обеспечение бесперебойного процесса продажи. Мы будем действовать добросовестно от вашего имени и обеспечим получение денежных средств удобным способом.

 

Подготовьте документы

Нельзя продать долю в квартире, если есть долги по коммунальным платежам. Первым делом убедитесь в их отсутствии. Среди документов, которые понадобятся:

• Загранпаспорт.

• Документ о праве собственности на долю. Это может быть нотариальный акт, договор дарения, акт о получении наследства.

• План объекта из кадастровой службы.

• Справка из ЗАГСа.

• Заключение о налоговой оценке.

• Документ об отсутствии обременений, тяжб, ипотеки.

• Декларация о том, что продавец не является госслужащим, политиком и пр. (по чл. 42, ал. 2, т. 2 от ЗМИП).

• Письменный отказ совладельцев. Если не удалось получить, подойдет подтверждение рассылки извещений по почте или от нотариуса.

​

Составьте договор купли-продажи у нотариуса

Для оформления сделки возьмите с собой все необходимые документы. Нотариус проверит все бумаги каждой из сторон.

Не забудьте внимательно проверить нотариальный акт. Даже одна опечатка сделает его недействительным, и все придется оформлять заново. Если все правильно, нотариус заверяет акт и выдает сторонам по 1 экземпляру.

Нюансы в содержании договора купли-продажи доли

В нотариальном акте указывают:

• Паспортные данные и адреса регистрации продавца и покупателя.

• Данные о доле в собственности — ее размер и стоимость.

• Подтверждение отказа совладельцев от преимущественной покупки.

• Дату заключения акта, подписи сторон.

​

Зарегистрируйте договор купли-продажи

Нотариальный акт необходимо зарегистрировать в 3 инстанциях:

• Суд.

• Булстат. Акт необходимо зарегистрировать не позднее 7 дней с момента оформления.

• Налоговая инспекция. На подачу договора купли-продажи отводится 2 месяца.

Зарегистрировать документы может любая из сторон.

 

Заплатите налоги с продажи имущества

После продажи объекта в болгарский бюджет платят налог на доходы физических лиц (НДФЛ). Порядок регулируется законом «О налогах на доходы физических лиц». Его ставка составляет 10%. Налоговой базой выступает прибыль от продажи, а не общая стоимость проданного объекта.

В ряде случаев доходы не облагаются налогом. Для этого должно быть соблюдено хотя бы одно из условий:

• Цена продажи ниже или такая же, как при покупке — прибыль отсутствует.

• Собственность находилась у вас 3 и более лет, и вы совершаете первую продажу в году.

• Вы продаете два или более объекта за 1 год, при условии, что владели ими 5 и более лет.

• Право собственности получено по наследству или завещанию.

​

Что важно учесть при купле-продаже доли

Иногда доля приобретается супругами. Для продажи потребуется согласие жены/мужа. В противном случае в будущем супруг может отменить сделку в судебном порядке. Если имущество было куплено до начала семейной жизни, а позже продавец вступил в брак, чтобы продать свою долю, не нужно письменное согласие супруга. Когда доля находится в совместной собственности супругов, оба должны присутствовать на сделке.

Если каждый супруг(а) владеет долей ½ в квартире, можно действовать по стандартной процедуре: отправить извещение с предложением воспользоваться правом преимущества при покупке. Для сделки потребуется отказ в письменной форме.

Продажа своей части совладельцу — оптимальное решение. Если он согласен купить вашу долю, для заключения сделки не нужно ждать 30 дней. Когда участников долевой собственности несколько и они согласны купить вашу часть, есть несколько вариантов:

• Решить все путем переговоров.

• Продать долю тому, кто первый согласился. Однако другие совладельцы смогут оспорить это решение.

• Разделить долю поровну между всеми желающими.

​

Можно ли кого-нибудь зарегистрировать в долевой квартире

Обладатель доли может зарегистрироваться в совместной собственности. Для этого не нужно получать одобрение других владельцев. Собственник части также имеет право регистрировать там несовершеннолетних детей. Для регистрации других членов семьи, например, супруги или родителей, потребуется согласие всех участников.

 

Как оплачиваются услуги ЖКХ

Коммунальные услуги в долевой квартире оплачиваются единым платежом. Участник долевой собственности должен оплачивать услуги управляющей компании согласно своей части. Владелец долевой части может попросить управляющую компанию выставлять отдельный счет соразмерно его части.