Агентское соглашение — это договор между вами и агентством недвижимости, имеющий юридическую силу. Такое соглашение дает агентству право выставлять вашу недвижимость на продажу.
Агентский договор является хорошей отправной точкой для вашего партнерства. Вы должны обсудить условия сотрудничества, а также вопросы, касающиеся обязанностей, параметров работы и оплаты. После согласования условий и подписания договора агентство переходит к выполнению своих обязанностей. В соглашении излагаются все условия вашего контракта, например, что агент будет делать и сколько вы ему заплатите.
В договоре должно быть указано условие, при котором его действие заканчивается. Это поможет избежать спорных ситуаций. В договоре также должно быть указано, при соблюдении каких условий вам придется заплатить комиссию.
Агентский договор для закрепления зон ответственности
Договор может быть заключен в разных формах. Существует несколько моделей сотрудничества. В зависимости от выбранного формата составляют документ, имеющий юридическую силу.
В агентском договоре участвуют трое
В подписании договора участвуют две стороны: агент и принципал, чьи интересы он представляет. Однако есть и третий участник. Например, вы продаете квартиру и сотрудничаете с агентом. Третьей стороной будет выступать покупатель.
1. Агент работает от своего имени или от имени принципала
Если агент действует от своего имени, заключают договор комиссии. Агентство ведет деятельность самостоятельно, может подключать к процессу третьих лиц, заключать другие договоры. Документ не обязательно содержит информацию о том, что агентство действует от имени принципала. Для получения денежных средств от покупателя может использоваться расчетный счет агента. После продажи имущества и получения оплаты агентство удерживает комиссию за услуги, компенсирует другие расходы, если это предусмотрено договором, и переводит сумму принципалу. Возможен вариант, когда агентство сразу переводит всю сумму принципалу, а выплата агентской комиссии проходит отдельно.
Договор поручения подразумевает другой формат сотрудничества. Агентство действует от имени принципала. Такой формат используется при дистанционных сделках с недвижимостью в Болгарии. К договору прилагается доверенность. Все расчеты проходят через счет принципала. В договоре предусмотрено комиссионное вознаграждение агента, могут быть указаны другие расходы, связанные с запуском рекламных кампаний, сбором документов, выездом на показы и т.д.
Возможны оба варианта сотрудничества в зависимости от задач. Наиболее распространенный вариант — договор комиссии, когда агентство действует от своего имени. Это не ограничивает действия компании, и не мешает вам заключить сразу несколько договоров с разными организациями.
2. Агент получает вознаграждение от принципала
Агент получает оплату за свою работу. Существует много вариантов расчета. Это необязательно простые комиссионные. Следует уделять пристальное внимание этому пункту в договоре, чтобы не столкнуться с неожиданными расходами, которые вы не планировали. Чаще всего встречаются такие способы расчетов:
Фиксированная сумма за услуги. Это удобный вариант, ведь вы заранее знаете все свои расходы. Однако агентства неохотно идут на подписание таких договоров, ведь это ограничивает максимальный заработок. Гораздо чаще встречается следующий вариант.
Процент от сделки. Это наиболее популярный вариант оплаты услуг агентства. Это мотивирует компанию активно продвигать недвижимость, чтобы продать ее по максимально высокой цене, тем самым увеличив свой доход. Обычно ставка зависит от типа объекта:
-
Вторичная недвижимость — от 3 до 10%;
-
Жилье в курортных городах — 7-10%;
-
Коммерческие объекты — 3-10%.
При заключении договора вы можете указать минимальную цену, по которой недвижимость будет продана. По условиям агентство не может продать ее дешевле. Максимальная планка в договоре не установлена. Такой вариант сотрудничества выгоден обеим сторонам: чем больше денег вы получите, тем выше доход агентства.
Например, вы установили минимальную цену квартиры в Болгарии в 35 000 евро. Агентство продает объект и по условиям договора получает 7% — 2450 евро. Чтобы заработать больше, компания выставляет стоимость в 37 000, увеличивая размер комиссионных до 2590 евро.
В договоре также прописывают сроки оплаты услуг агента. Обычно гарантом сделки выступает нотариус или адвокат. Покупатель переводит деньги на его банковский счет. Когда нотариальный акт оформлен и право собственности перешло к новому владельцу, адвокат или нотариус переводит деньги в соответствии с условиями договора: оплачивает комиссию агентства, отправляет основную сумму продавцу, если требуется — закрывает долги перед управляющей компанией.
3. Принципал возмещает агенту расходы
В договоре может быть указано условие о возмещении расходов агентства. Они связаны с деятельностью по предпродажной подготовке квартиры и запуску рекламной кампании:
-
Сбор документов по месту регистрации объекта;
-
Выезд на объект для фотосъемки и показа покупателям;
-
Размещение объявлений;
-
Запуск рекламы в поисковых системах и соцсетях;
-
Переговоры с потенциальными покупателями.
Oazisrealty не требует возмещения расходов. Мы берем только комиссию от продавца после завершения сделки.
4. Агент готовит отчёт о работе
Профессиональные агентства предоставляют отчеты о проделанной работе. Это помогает клиенту увидеть, что именно делает компания для продвижения его объекта, приносит ли это результаты или нужны корректировки. Отчет обычно составляют в электронном формате. Это отдельный документ, содержащий подробные сведения обо всех действиях, которые выполнил агент. Если формат сотрудничества подразумевает компенсацию расходов, в отчете также указывают затраты, которые понес агент.
В договоре может быть указана периодичность подачи отчета: раз в неделю, 2 недели, месяц. Оптимальный срок — 2 недели. За этот период можно понять, эффективно ли работает агент или пора менять стратегию.
Основные разделы агентского договора
Договор содержит много информации. Для простоты восприятия она распределена по разделам. Любой документ начинается с общих положений и предмета договора.
Предмет договора. Общие положения
В этой части содержится формулировка, о чем именно договариваются клиент и агентство. Стандартный это договор или эксклюзивный, по какому адресу расположен объект, какой документ подтверждает право собственности — всю эту информацию указывают в Общих положениях. Также здесь указана минимальная цена, по которой может быть продана недвижимость.
Права и обязанности сторон
В этой части сформулированы действия, которые должны выполнить стороны. В первую очередь это относится к агентству. В договоре указывают все необходимые обязанности:
-
Размещение объявлений;
-
Проведение переговоров и показы потенциальным покупателям;
-
По требованию клиента сообщать сведения о ходе работы;
-
Предоставлять юридические консультации;
-
Провести анализ рынка в регионе и предоставить информацию о ценах на похожие объекты.
Это лишь несколько примеров. Полный список обязанностей может включать десятки пунктов. Отдельным списком указывают права агента, которые могут включать право требовать необходимые документы у клиента, снимать копии, заключать договоры с третьими лицами в процессе работы.
Клиент обязуется выплатить агенту вознаграждение, указанное в договоре, и возместить расходы, если это предусмотрено условиями. Права и обязанности клиента различаются в стандартном и эксклюзивном договоре. Так, при передаче права на эксклюзивную продажу объекта клиент обязуется на период действия договора не заключать соглашений с третьими лицами для рекламы собственности.
В этой части также указывают условия, при которых договор считается выполненным. Важно, чтобы таким условием выступала продажа объекта. Если этой пометки нет, риелторы получат законное право требовать вознаграждение за “помощь в продаже” — показы объекта и публикацию объявлений.
Вознаграждение агента. Возмещение расходов агента
В этой части договора указывают размер вознаграждения агента. В большинстве случаев это выглядит так:
агентское вознаграждение составляет ___% от продажной цены объекта.
Также указывают, в какие сроки клиент должен оплатить агентские услуги.
Если сотрудничество подразумевает компенсацию расходов, в этом разделе указывают статьи расходов и суммы компенсации.
Срок действия договора. Ответственность сторон
В этой части договора указывают дату вступления в силу. Обычно это день подписания документа. Также указывают условия прекращения договора — обычно это случаи, предусмотренные законодательством Болгарии.
Прочие условия
В этом пункте договора указывают порядок решения спорных ситуаций, количество экземпляров.
Юридические адреса и банковские реквизиты сторон
Эта часть договора содержит адрес регистрации принципала (клиента), юридический адрес агента, их банковские счета, которые будут использоваться для расчетов.
Подписи сторон
Каждая сторона подписывает документ, и с этого момента он вступает в силу.
Уловки риелторов
Не все агентства и частные риелторы работают честно. Недобросовестные агенты прибегают к множеству уловок, чтобы быстро заработать на доверчивых клиентах. Ниже вы найдете наиболее распространенные из них.
Договор в пользу риелтора
Эта схема работает, если собственник продает недвижимость самостоятельно. Он размещает объявление на сайте, и в скором времени получает звонок от покупателя. Покупатель утверждает, что давно искал такую квартиру и хочет посмотреть ее как можно скорее.
Во время просмотра выясняется, что покупатель на самом деле — риелтор. Квартира ему не нужна, но у него уже есть покупатель, который готов внести задаток. Осталось только поехать в офис и подписать бумаги, и уже завтра покупатель переведет деньги. Наивный продавец подписывает документ, условием которого служит оплата услуг агента вперед. Продавец отдает деньги, а на следующий день оказывается, что покупатель передумал и никакого задатка не будет.
Иллюзия активной продажи и секретные базы
Иногда соглашение составлено таким образом, что условием его выполнения является помощь в продаже: поиск потенциальных покупателей, реклама объекта. Непосредственно продажа не является обязательным условием. Заключив такой договор, риелтор говорит, что у него есть огромная база клиентов, которые готовы купить ваш объект. Обычно в роли этих клиентов выступают родственники и друзья риелтора. Они настойчиво звонят по объявлению, создавая иллюзию активной работы риелтора.
Чтобы не попасться на эту уловку, внимательно читайте все условия перед тем, как ставить подпись в договоре. Также внимательнее присмотритесь к содержимому отчетов агента: добросовестные компании предоставляют подробные данные, в которых есть скриншоты переписки, записи разговоров.
Ложь в объявлениях
Некоторые риелторы, чтобы привлечь внимание к объекту, указывают в объявлениях не совсем точную информацию. Например, вы продаете квартиру на первом этаже. Покупатели неохотно приобретают такие объекты. Риелтор, создавая объявление, не указывает этаж. Потенциальный покупатель звонит и соглашается приехать на просмотр. На месте правда всплывает и покупатель, скорее всего, отказывается от сделки. Риелтор таким образом показывает активную деятельность и повышает количество откликов на объявление, хотя реальной пользы для продавца нет. Если условием договора служит не продажа квартиры, а помощь в привлечении покупателей, это послужит достаточным основанием, чтобы потребовать оплату.
Чтобы не попасться на эту уловку, попросите риелтора показать объявления с вашей недвижимостью и проконтролируйте точность информации.
Нечестное ценообразование
Недобросовестные риелторы часто манипулируют ценами. Например, вы ознакомились с рынком недвижимости в регионе и узнали, что рыночная цена вашей квартиры составляет 40 000 евро. Вы хотите установить такую стоимость, но риелтор убеждает, что это слишком дорого и продать объект за эти деньги будет сложно. Вы соглашаетесь сбросить цену до 38 000. Затем риелтор находит покупателя, но, приехав на сделку, вы узнаете, что покупатель платит 40 000 евро, а 2 000 из них забирает риелтор. Конечно, вы можете отказаться от такой сделки, но в таком случае придется искать нового покупателя.
Чтобы не попасться на эту уловку, внимательно читайте условия и четко указывайте продажную цену квартиры или дома.
Отсутствие полномочий
Эта уловка работает, если вы продаете недвижимость самостоятельно. Вам звонит покупатель и договаривается приехать на просмотр квартиры. На месте он называет себя квалифицированным и опытным риелтором, который быстро продаст вашу квартиру по хорошей цене. Он предлагает сразу же подписать соглашение о сотрудничестве и заплатить ему аванс. Он записывает в документ ваши паспортные данные, а вот информации о «квалифицированном риелторе» практически нет. В итоге этот документ — просто бумага, а риелтор смоется с вашими деньгами.
Чтобы не попадаться на уловку, поинтересуйтесь, в какой компании работает агент. Если он является независимым специалистом, попросите внести в соглашение его паспортные данные. Если он представляет компанию, в договоре должно быть ее название. Найдите контакты фирмы и позвоните туда, чтобы выяснить, действительно ли «квалифицированный риелтор» является их сотрудником.
Что делает нормальный риелтор при продаже квартиры
Сотрудничество с надежным и профессиональным агентством поможет вам быстро и без хлопот продать недвижимость. В полномочия риелторов входят разные действия.
-
Определение цены объекта. Именно с этого начинается сотрудничество. Агентство проводит мониторинг цен в регионе и определяет рыночную стоимость объекта. Стоит отметить, что она может не совпадать с той, которую хочет установить продавец.
-
Помощь в предпродажной подготовке жилья. Агенты подскажут, что лучше убрать из квартиры, где нужно навести порядок, а что можно оставить как есть. В первую очередь рекомендуется убрать личные и памятные вещи: фото, грамоты, дипломы, статуэтки.
-
Фото объекта. Агент делает качественные фотографии с разных ракурсов, чтобы показать в объявлении все комнаты и подчеркнуть достоинства квартиры или дома.
-
Размещение объявлений. Это публикация на сайте агентства и подача объявлений на другие сайты, доски объявлений.
-
Показы потенциальным покупателям. Опытный агент знает, как представить квартиру или дом. Он обращает внимание на сильные стороны объекта и говорит о выгодах для покупателя. Предварительно он выясняет его потребности, чтобы знать, на что делать упор.
-
Помощь в переговорах между продавцом и покупателем. Компетентный агент поможет с подписанием договора резервации, получением задатка, проконсультирует по условиям сделки.
-
Помощь при заключении сделки. Агент помогает выбрать способ расчетов, консультирует по налогам, проверяет документы.
-
Сотрудничество с другими специалистами. В ходе своей работы риелтор может привлекать других людей: юристов, менеджеров по продажам, налоговых консультантов. Такое сотрудничество — признак профессионализма, ведь один человек вряд ли одинаково хорошо знает налоговое законодательство и цены на недвижимость по всей стране.
Oazisrealty — агентство с большим опытом работы на рынке Болгарии. Мы работаем прозрачно по условиям договора: вы оплачиваете наши услуги только после продажи вашей собственности. Предлагаем всестороннюю помощь при покупке и продаже квартир и домов, проводим сделки дистанционно.
