Купить дом в Несебре

Если вы мечтаете о собственном доме у моря, с ароматом соли в воздухе, уютными улочками под ногами и возможностью наслаждаться мягким климатом круглый год — Несебр станет для вас отличным выбором. Это не просто популярный болгарский курорт, а город с душой, где древняя история переплетается с современной жизнью.

В этой статье мы подробно расскажем, как купить дом в Несебре, какие типы недвижимости доступны, какие районы стоит рассматривать, сколько всё это стоит и с какими нюансами может столкнуться покупатель. Мы разложим всё по полочкам — от коммунальных расходов до аренды и юридических вопросов.

Мы — Oazisrealty.com, агентство с 10-летним опытом на рынке недвижимости Болгарии. Знаем каждый район Несебра, лично осматриваем объекты и сопровождаем сделки под ключ.

Чем привлекателен Несебр

Старый город: история, которой можно коснуться

Старый Несебр — это музей под открытым небом. Узкие мощёные улочки, дома с черепичными крышами, церковные руины, морской бриз и невероятные закаты — всё это формирует атмосферу, ради которой сюда едут из разных уголков мира. Город входит в список наследия ЮНЕСКО, и это не просто статус — это гарантия, что застройка и хаос не испортят облик района.

Новый Несебр: всё для жизни

В Новом Несебре расположены современные жилые дома, магазины, рынки, супермаркеты, школы, аптеки и кафе. Здесь можно жить круглый год, не чувствуя себя на «курорте», а как в полноценном городе. Все удобства под рукой, при этом до пляжа — максимум 15 минут пешком.

Климат, пляжи и экология

Несебр находится на берегу Чёрного моря и окружён зелёными зонами. Климат — средиземноморский, с мягкой зимой и длинным тёплым летом. Средняя температура летом +26…+30°C, зимой — около +5…+8°C. Воздух чистый, с морским ионизированным эффектом. Пляжи — песчаные, с пологим заходом, безопасны для детей.

Удобное расположение

Всего 25 км до международного аэропорта в Бургасе — удобно как для переезда, так и для кратких визитов. По соседству расположены популярные курорты — Солнечный берег, Святой Влас, Равда. До центра Бургаса — около 40 минут на машине.

Какие дома продаются в Несебре

Современные виллы и коттеджи

На окраинах Нового Несебра и в районе Акротирия можно найти современные виллы и дома, построенные в последние годы. Это просторные объекты, чаще всего с маленьким собственным участком, парковкой, террасами. Часто дома находятся в закрытых комплексах с бассейнами, охраной и минимальной таксой поддержки. Например один из новых проектов предлагает дома самостоятельные и таунхаусы, у каждого дома свой бассейн и паркоместо на одну или две машины.

Таунхаусы и дома в комплексе

Таунхаусы — отличный компромисс между квартирой и домом. В Несебре их можно найти в районе Черно Море. Обычно у каждого таунхауса есть 2–3 этажа, небольшая терраса, садик и всё необходимое для жизни. Пососедству будет небольшой дом на 8-10 квартир.

Дома в Старом Несебре

Это настоящая редкость. Старый Несебр — охраняемая зона, и продажа объектов там возможна только в исключительных случаях. Если вам удастся найти дом в Старом городе, будьте готовы к ограничениям по реконструкции и правилам по фасаду. Но атмосфера — непередаваемая.

Вторичный рынок и новостройки

Большинство домов в Несебре — это вторичный рынок. Иногда попадаются новостройки или дома в стадии «грубой отделки». Стоит учитывать, что цены на дома без внутренней отделки ниже, но потребуется дополнительное время и средства на ремонт.

Дома без таксы поддержки

Один из частых запросов наших клиентов — дома без таксы. Такие объекты есть, в основном это отдельностоящие дома, не входящие в жилые комплексы. В них вы полностью сами управляете своим имуществом и не платите за охрану, бассейн или ландшафтный дизайн. Но и отвечаете за всё самостоятельно.

Где покупать: районы и окрестности

Старый город Несебра

Пожалуй, самый атмосферный, но и самый ограниченный в плане выбора недвижимости район. Здесь почти невозможно купить новый дом — все постройки находятся под охраной ЮНЕСКО. Тем не менее, если вам повезёт, можно найти старинный дом с видом на море. Подходит для тех, кто ценит аутентичность, эстетику и готов к ограниченному комфорту (например, отсутствие парковки прямо у дома, или шум от туристов).

Новый Несебр

Район с развитой инфраструктурой, множеством магазинов, кафе, аптек и школ. Здесь тоже мало предложений, старые дома построенные с 1950-1990 гг.. Подходит для круглогодичного проживания. Можно найти дома как с участками, так и в таунхаус-формате.

Район Акротирия

Тихая зелёная зона между Новым Несебром и Равдой. Здесь преобладают виллы, частные дома и таунхаусы. Черно Море район плотной малоэтажной застройки. А район Акротирия считается одним из самых престижных и спокойных мест — недалеко от моря, но в стороне от шумных туристических потоков.

Равда

Небольшой курортный посёлок, который фактически сливается с Несебром. Здесь можно найти дома по более доступным ценам. Хорошо подходит для тех, кто ищет тишину и размеренный ритм. Есть школы, детсады, магазины, пляжи — всё в шаговой доступности.

Солнечный берег

Хотя это больше курорт с апартаментами, в районе между Солнечным берегом и Святым Власом встречаются дома и виллы. Инфраструктура очень развита, но в разгар сезона может быть слишком шумно. Хороший выбор для сдачи дома в аренду туристам.

Сравнение районов

• Старый город: атмосфера, история, ограничения по реконструкции;
• Новый Несебр: жизнь круглый год, инфраструктура, семейный комфорт;
• Акротирия: тишина, престиж, виллы с собственным бассейном;
• Равда: доступные цены, близость к морю, семейная атмосфера;

Цены на дома в Несебре

Диапазон цен

Стоимость дома в Несебре зависит от нескольких ключевых факторов: локация, площадь, состояние, удалённость от моря, год постройки и наличие участка. В среднем диапазон следующий:

• Дом в Кошарице или Равде: от 70 000 до 120 000 €
• Таунхаус в Несебре или в комплексе: 110 000 – 160 000 €
• Современная вилла у моря: 180 000 – 300 000 €
• Элитные объекты: от 350 000 € и выше

Примеры из практики

• Дом с двумя спальнями в Кошарице (100 м², участок 4 сотки) — 89 000 €
• Таунхаус в Новом Несебре с видом на море — 135 000 €
• Вилла в районе Акротирия (180 м², бассейн, участок около 3 соток) — 400 000 €

Что влияет на цену

• Близость к морю — каждый 200–300 м приближения к пляжу может увеличить цену на 10–20%
• Наличие вида на море — всегда увеличивает стоимость
• Состояние дома — «под ключ» дороже, чем «в грубой отделке»
• Коммуникации — наличие центрального водоснабжения, канализации и отопления

Динамика рынка

В 2022–2024 годах рынок демонстрировал устойчивый рост — около 7–10% в год. Особенно подорожали дома в хороших локациях с видом на море. Тем не менее, Несебр всё ещё предлагает более доступные цены по сравнению с аналогичными локациями в Испании или Черногории.

Состояние и юридическая готовность дома

Типы состояния недвижимости

• Дома “под ключ” — полностью готовы к проживанию. С ремонтом, мебелью, техникой. Можно сразу заезжать.
• Дома с частичной отделкой — стены и полы готовы, но без кухни, санузлов, иногда даже без внутренней лестницы. Хороший вариант, если хотите сделать ремонт “под себя”.
• “Грубая отделка” (на болгарском: “на тапа”) — черновой этап строительства. Без полов, дверей, без сантехники. Требует серьёзных вложений после покупки.

Акт 16: что это и почему важно

Акт 16 — это официальный документ о вводе здания в эксплуатацию. Без него невозможно официально подключить электричество по бытовому тарифу. Всегда уточняйте: имеется ли Акт 16 — особенно при покупке новостроек или домов, построенных недавно.

Проверка документов

Перед покупкой обязательно проверьте:

• Право собственности — кто и на каких основаниях владеет домом;
• Документы на землю — земля должна быть в регуляции (УПИ);
• Наличие ипотек и обременений — можно проверить в имотном регистре;
• Наличие строительного разрешения (если дом новый или достраивается).

Дом на участке УПИ

УПИ — это “урегулированный поземлен имот” (участок земли, разрешённый под застройку). Только такой статус земли даёт право легально строить дом, подключать коммуникации и регистрировать адрес. Никогда не покупайте участок неурегулированной земли, если только не планируете заниматься легализацией (это может быть долго и сложно).

Коммунальные и ежегодные расходы

Налоги на недвижимость

В Болгарии налоги на недвижимость одни из самых низких в Европе:

• Годовой налог на дом: от 40 до 150 евро в зависимости от площади и локации;
• Такса за вывоз мусора: примерно 20–40 евро в год.

Оплата производится в местной налоговой службе или онлайн через систему ePay.bg. За досрочную оплату до конца апреля часто предоставляют скидку 5%.

Коммунальные платежи

Если вы проживаете в доме круглогодично, стоит учесть расходы на:

• Электричество: от 30 до 100 € в месяц, в зависимости от сезона и типа отопления;
• Вода: от 10 до 20 € в месяц (для семьи из 2–3 человек);
• Интернет и ТВ: от 10 € в месяц (скоростной интернет — 30–100 Mbps);
• Вывоз мусора: включён в налог на недвижимость;
• Такса поддержки (если дом в комплексе): от 500 до 1500 € в год.

Обслуживание дома

Дополнительные расходы могут включать:

• Уход за участком (сад, деревья, трава): если не делаете сами — от 200 € в год;
• Обслуживание септика, если нет центральной канализации: от 25 € за вызов ассенизатора;
• Мелкий ремонт и сезонное обслуживание: по ситуации (замена насоса, покраска, обслуживание крыши и т.д.).

Важно знать

Если вы приезжаете только летом, расходы будут минимальными. Но при круглогодичном проживании стоит заранее продумать систему отопления, утепление, а также доверенное лицо или управляющую компанию для ухода за домом в ваше отсутствие.

Как содержать дом в Несебре зимой

Зимы в регионе: чего ожидать

Несебр расположен на побережье, и зима здесь мягкая по сравнению с континентальной частью Болгарии. Средняя температура в январе — около +3 °C, но бывают периоды заморозков. Снег — редкость, но влажность высокая. Если вы планируете жить круглый год или приезжать зимой, стоит подготовиться.

Способы отопления

Наиболее распространённые системы:

• Электроотопление — конвекторы, тёплые полы, климат-системы. Удобно, но не самое дешёвое решение.
• Камины или печи на дровах/пеллетах — популярны в частных домах. Эффективно и атмосферно, но требует ухода.
• Газовое отопление — редкость, так как в Несебре нет центрального газоснабжения. Иногда устанавливают баллоны или автономные системы.

Утепление и энергоэффективность

Проверьте, утеплены ли стены, крыша и окна. Даже при мягкой зиме теплопотери могут быть значительными. Энергоэффективные окна, герметичные двери и базовая теплоизоляция стен — важны для комфорта и экономии.

Кто присмотрит за домом, если вы уехали?

• Соседи — часто в Болгарии соседи помогают присматривать за домами, особенно в малых посёлках.
• Управляющая компания — если ваш дом входит в комплекс, такая услуга, скорее всего, уже включена в обслуживание.
• Агентства недвижимости — некоторые, как Oazisrealty.com, предлагают доверительное управление: проверка дома, вентиляция, оплата счетов и т.д.

Что нужно предусмотреть перед зимой

• Осушить трубы и бойлер, если не планируете жить зимой;
• Установить сигнализацию и датчики протечки воды;
• Убрать снаружи уличную мебель, шланги, технику;
• Проверить крышу и водостоки — особенно важно осенью.

Жизнь в Несебре: переезд и быт

Несебр как место для жизни

Несебр — это не только курорт, но и город с полноценной инфраструктурой. Здесь можно жить круглый год: есть школы, поликлиники, супермаркеты, рынок, парки и даже летний театр. Вне сезона город спокойный и уютный, без туристической суеты.

Магазины и повседневная инфраструктура

• Продуктовые супермаркеты: Lidl, T-Market, Janet — работают круглый год;
• Фермерский рынок: свежие овощи, фрукты, мёд и местные продукты;
• Магазины техники, одежды и строительных материалов — есть всё необходимое для обустройства дома;
• Кафе и рестораны: часть работает только в сезон, но остаются круглогодичные заведения, особенно в Новом Несебре.

Образование и медицина

• Школы: в Несебре есть несколько общеобразовательных школ и детские сады. Часть преподавателей говорит по-русски;
• Медицина: поликлиника, частные врачи, стоматологии. Ближайшая большая больница — в Бургасе (35 минут на машине);
• Аптеки: работают даже в выходные, многие — с дежурным режимом.

Русскоязычное сообщество

В Несебре и окрестностях живёт довольно много русскоязычных — из России, Украины, Казахстана и Беларуси. Есть группы в мессенджерах, русскоязычные юристы, врачи и мастера. Это удобно, если вы только переехали.

Транспорт и доступность

• Бургас: 30–35 минут на автомобиле;
• Аэропорт Бургаса: около 25–30 км. Работает круглый год;
• Общественный транспорт: автобусы до Солнечного берега, Святого Власа, Бургаса. Стоимость билета — от 2 лева;

Сдача дома в аренду: возможности и подводные камни

Можно ли сдавать дом в Несебре?

Да, сдача в аренду — вполне легальный и распространённый способ частичного или полного покрытия расходов на содержание дома. Но стоит учитывать особенности курортного рынка и местные законы.

Краткосрочная аренда (туристам)

• Высокий сезон — с июня по сентябрь. В это время аренда особенно востребована;
• Платформы — Booking, Airbnb, локальные агентства;
• Важно зарегистрироваться как хост и получить лицензию (категоризацию жилья);
• Нужно платить налог (около 10%) и подавать декларации;
• Часто требуется управляющий — для встречи гостей, уборки, стирки белья и т.д.

Долгосрочная аренда

• Вне сезона (с октября по май) можно сдавать жильё местным или зимующим иностранцам;
• Средняя ставка — от 400 до 800 евро в месяц в зависимости от состояния дома и локации;
• Заключение договора аренды возможно как через агентство, так и напрямую.

Что влияет на доходность?

• Удалённость от пляжа: чем ближе — тем выше ставка и заполняемость;
• Наличие бассейна, хорошего интернета и мебели: это повышает цену аренды;
• Обслуживание и фото: хорошая подача жилья в объявлении — залог успеха;
• Отзывы: положительные рейтинги на платформах дают стабильный поток гостей.

Налоги и регистрация

При сдаче дома в аренду вы обязаны зарегистрироваться в местной налоговой как арендодатель, получать разрешение (категоризацию) и платить налог. Как правило, это 10% от чистого дохода. Если работаете через платформу — платформа удерживает часть автоматически.

Стоит ли этим заниматься?

Если у вас есть время или управляющий, а дом находится в привлекательной локации — да. Это может приносить от 3 000 до 10 000 евро в год дополнительного дохода, в зависимости от сезона и уровня аренды.

Юридические и финансовые аспекты покупки

Как проходит сделка: пошагово

Покупка дома в Болгарии — прозрачная и чётко регламентированная процедура. Вот основные этапы:

1. Выбор объекта: вы находите подходящий дом и делаете устную или письменную бронь;
2. Предварительный договор: включает цену, сроки, описание объекта. Обычно вносится задаток (от 1 000 до 3 000 €);
3. Юридическая проверка: проверяются права собственности, отсутствие долгов, статус земли (важно, чтобы это была УПИ — урегулированный поземельный имот);
4. Подписание нотариального акта (Акт за покупко-продажба): в присутствии нотариуса. Оплата проходит до или в день сделки;
5. Регистрация в кадастре и налоговой: проводится юристом или агентом, вы получаете нотариальный акт на руки.

Какие документы нужны покупателю?

• Заграничный паспорт;
• Если покупает компания — уставные документы, выписка из реестра, доверенность.

Налоги и расходы при покупке

• Налог на переход права собственности: 3% от суммы сделки (в Несебре);
• Нотариальные и регистрационные сборы: около 1–1,5%;
• Юрист или агент: услуги по сопровождению — от 500 до 1 000 €;
• Комиссия агентства: может быть включена в цену или составлять 2–3%;
• Перевод документов: при необходимости — 50–100 €.

Можно ли оформить ипотеку?

Ипотека для иностранцев возможна, но в Болгарии не так распространена. Банки требуют:

• Официальный доход в ЕС или Болгарии;
• Первоначальный взнос от 30–40%;
• Гарантии возврата, справки и переведённые документы.

Чаще покупают за наличные средства или через потребительский кредит в стране проживания.

Важно:

При покупки земли. Обязательно проверяйте статус земли. Если она не УПИ, на ней могут быть ограничения по строительству или подключению коммуникаций.

Сравнение Несебра с другими городами у моря: стоит ли именно здесь покупать дом

Солнечный Берег

Находится в 5 минутах езды от Несебра. Самый крупный курорт Болгарии, насыщенный отелями, клубами и развлечениями.

• Плюсы: активная инфраструктура, развитая аренда, близость к Несебру;
• Минусы: шумно летом, почти нет домов с землёй — в основном апартаменты.

Святой Влас

Элитный курорт с яхтенной мариной и красивыми видами. Дома здесь стоят дороже, особенно с видом на море.

• Плюсы: престиж, тишина, хорошие комплексы;
• Минусы: цены выше, ограниченный выбор недорогих домов.

Равда

Небольшой курорт в 3 км от Несебра. Популярен у семей с детьми.

• Плюсы: спокойствие, хорошие пляжи, наличие частных домов;
• Минусы: меньше развлечений, чем в Несебре.

Созополь и Лозенец

Южнее, ближе к Приморско и Царево. Историческая атмосфера, живописные бухты и зелёные зоны.

• Плюсы: уединение, природа, аутентичность;
• Минусы: дальше от аэропорта, слабее инфраструктура зимой.

Почему всё-таки Несебр?

• Золотая середина между курортной активностью и возможностью жить круглый год;
• Есть выбор домов — и в черте города, и на окраинах;
• Пляжи, история, старый город и при этом доступ к магазинам, школам, транспорту;
• Оптимальное соотношение цены, удобства и привлекательности для аренды.

Как выбрать дом: советы от Oazisrealty.com

Оцените свои цели

Прежде чем выбрать конкретный дом, важно понять — зачем он вам?

• Для отдыха несколько месяцев в году?
• Для переезда и постоянного проживания?
• Для сдачи в аренду?
• Для всей семьи или для пары/одного человека?

На что смотреть при осмотре

• Состояние фасада и крыши: нет ли трещин, течей, следов влаги;
• Фундамент: важен особенно в старых домах;
• Наличие и работа коммуникаций: вода, электричество, интернет, канализация (септик или центральная);
• Год постройки и тип стен: монолит, кирпич, с утеплением или без;
• Документы на землю: убедитесь, что участок — УПИ и входит в продажу.

Проверка юридической чистоты

Всегда важно проверить:

• Право собственности;
• Наличие обременений или долгов;
• Совпадение кадастровых границ;
• Статус земли (не сельхоз, не под сервитутом);
• Разрешения на постройку, если речь идёт о новом доме.

Стоит ли брать дом под ремонт?

Да, если:

• Он находится в хорошем районе;
• Структура крепкая, коммуникации можно обновить;
• Вы готовы вложить время, деньги и усилия;
• Цена адекватно снижена.

В таком случае можно получить отличный дом по цене ниже рыночной.

Совет от нас:

Не торопитесь. Лучше посмотреть 3–5 объектов, сравнить районы, прицениться. Мы, в Oazisrealty.com, всегда готовы предложить вам проверенные варианты и сопровождать сделку на всех этапах.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Можно ли купить дом в Несебре без визы?

Да, виза для покупки недвижимости не требуется. Сделка проводится на основании загранпаспорта.

Можно ли оформить дом на несовершеннолетнего ребёнка?

Да, болгарское законодательство это допускает, но потребуется участие законных представителей и специальная процедура.

Нужно ли присутствовать лично при сделке?

Нет. Вы можете оформить доверенность на представителя и купить дом дистанционно. Мы сопровождаем такие сделки «под ключ».

Сколько длится вся процедура покупки?

От 7 до 21 дня — в зависимости от готовности документов, загруженности нотариуса и банка.

Какие расходы после покупки?

• Годовой налог на недвижимость — около 100–200 €;
• Коммунальные — от 50 до 150 € в месяц, в зависимости от сезона;
• Вывоз мусора — около 50 € в год;
• Интернет — от 10 € в месяц.

Есть ли в Несебре русскоязычное сообщество?

Да, здесь много русскоязычных собственников и резидентов. Есть русскоязычные группы, сообщества и даже магазины.

Можно ли сдать дом в аренду через ваше агентство?

Да. Мы помогаем с рекламой, регистрацией, уборкой, заселением и администрированием аренды.

Несебр — город, в котором хочется остаться

Если вы ищете тёплое море, историческую атмосферу, развитую инфраструктуру и уют — Несебр идеально подходит. Здесь вы найдёте комфортный дом как для отдыха, так и для переезда на ПМЖ. А если решите сдавать недвижимость, это тоже вполне реально и доходно.

Почему важно выбрать надёжного партнёра

Покупка дома за границей — серьёзный шаг. От правильного выбора агентства зависит не только комфорт сделки, но и ваша уверенность после покупки.

Oazisrealty.com — это:

• Только проверенные объекты;
• Поддержка на каждом этапе;
• Юридическое сопровождение и безопасность сделки;
• Профессиональные консультации без навязывания;
• Честный подход и прозрачные условия.

Готовы обсудить покупку дома в Несебре?

Свяжитесь с нами — мы бесплатно подберём объекты, проконсультируем и поможем сделать покупку комфортной. Ваш дом у моря — ближе, чем кажется.